8 ważnych klauzul, które powinieneś mieć w swojej umowie o roboty budowlane. Masz je wszystkie?

Remont i współpraca z ekipą budowlaną to newralgiczny moment każdej inwestycji w nieruchomości. Nie tylko ze względu na coraz wyższe kwoty wpisywane do umowy, ale również skalę potencjalnych problemów. Wszystkiego nie ułatwia jakość pracy wykonywanej przez fachowców dostępnych na rynku.

Mam nadzieję, że zawierasz zawsze umowę z ekipą budowlaną na piśmie przed rozpoczęciem prac. Choć wydaje się to oczywiste, wiele razy zdarzyło mi się, że trafiali do mnie klienci z problemem z ekipą budowlaną, którzy… w ogóle nie mieli zawartej umowy.

Pamiętaj! Umowa o roboty budowlane zawarta w formie pisemnej to podstawa współpracy. Teraz porozmawiajmy o tym, by była to dobra umowa.

Poniżej opisuję Ci kilka postanowień, które sam zawsze wprowadzam do umów, a których brak niesie potencjalne zagrożenia. Potraktuj to jako checklistę do sprawdzenia z Twoim wzorem. Nie jest to oczywiście pełna lista przydatnych zabezpieczeń, ale wprowadzenie przynajmniej tych znacząco pomoże Ci w przypadku pojawienia się problemów lub po prostu pozwoli ich uniknąć.

1. Precyzyjnie określony Przedmiot umowy

Poświęć chwilę na uzupełnienie umowy i precyzyjnie wymień od myślników poszczególne prace, które wykonawca zobowiązał się wykonać w ramach określonej ceny. Pozwoli to uniknąć sporów w przyszłości. Zobowiązał się usunąć gruz wraz z jego wywozem? Sam ma zapewnić transport materiałów na budowę bądź zadeklarował ich wnoszenie do mieszkania? Ma zrobić nową wylewkę przed położeniem paneli? Koniecznie wpisz to do umowy.

2. Podziel prace na etapy, określ terminy ich wykonania i dokonuj ich odbiorów

Kluczowa sprawa, która pozwoli na uniknięcie wielu nieporozumień. Częstą praktyką jest rozliczanie się za pomocą „zaliczek” wypłaconych w określonych terminach. O ile takie rozwiązanie może sprawdzać się z zaufanymi i sprawdzonymi ekipami budowlanymi, to przy pierwszej współpracy koniecznie rozliczaj się na zakończenie danego etapu. Takie rozwiązanie ma trzy zalety. Po pierwsze, „przymusza” strony (w tym inwestora) do dokładnego sprawdzenia wykonanych prac, które często potem zostaną zakryte. Na takim etapie dużo łatwiej dokonać poprawek. Po drugie, wykonawca ma motywację do sprawnego wykonywania poprawek oraz kończenia poszczególnych etapów. Po trzecie, decydując się na taki sposób rozliczenia, odsuwasz od siebie ryzyko, że w razie porzucenia przez wykonawcę placu budowy, powstania sporu lub znacznych opóźnień, wykonawca zostanie z nadpłaconymi robotami, za których dokończenie i tak będziesz musiał drugi raz zapłacić komuś innemu.

Praktyczne wskazówki:

Ważne jest, by harmonogram podzielić na etapy w uzgodnieniu z wykonawcą. To jego zadaniem jest określenie kalendarza robót i ich kolejności, wedle którego później będzie rozliczany.

Przy podpisywaniu umowy jako załącznik przygotuj wzór protokołu zdawczo-odbiorczego. Jego forma powinna być możliwie prosta, ale powinna umożliwiać wpisanie uwag. Spotkałem się z umową ze skomplikowaną procedurą zawiadamiania o gotowości do dokonania odbioru, zgłaszania usterek i ich usuwania, która później, właśnie ze względu na skomplikowanie i tak nie była stosowana. Przy remoncie mieszkania niech to będzie możliwie najprostsza procedura i protokół.

3. Faktury zaliczkowe za wykonane prace

Podpisany protokół powinien być podstawą do wystawienia faktury zaliczkowej, a dopiero ta podstawą do dokonania płatności. Spotkałem się już z przypadkami, że w umowie mowa była o fakturach pro-forma lub wykonawca w ogóle nie wystawiał ich w trakcie prowadzenia prac. W momencie, gdy powstanie konflikt i wykonawca nie dokończy robót, trudno będzie otrzymać od niego dokumenty kosztowe nawet za już opłacone prace.

4. Końcowe rozliczenie i wymóg odbiorów instalacji

Wiesz, że w przypadku powstania zniszczeń z powodu awarii instalacji elektrycznej ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, gdy instalacja nie była opomiarowana przez elektryka z uprawnieniami? Koniecznie wymagaj wykonania takich odbiorów w umowie.

Jeżeli Twój wykonawca nie ma stosownych uprawnień, a zabiera się za przygotowanie instalacji elektrycznej, to tym bardziej jego praca powinna być zweryfikowana przez osobę z właściwymi kwalifikacjami. Warto na to zwrócić uwagę w chwili podpisywania umowy, zamiast później dopłacać za wykonanie pomiarów lub ryzykować problemy w przyszłości.

To samo oczywiście dotyczy instalacji gazowej, ale tu najczęściej odpowiednich protokołów wymagać będzie dostawca gazu.

5. Określenie jakości materiałów budowlanych

W przypadku, gdy umawiasz się z wykonawcą na zapłatę robocizny z materiałem za z góry ustaloną cenę, koniecznie określcie w załączniku, z jakich materiałów będą wykonywane prace. Brak takiego określenia może kusić wykonawcę do szukania oszczędności i podwyższania swojej marży w nieuczciwy sposób. Bez określenia materiałów wykonawczych pozostanie Ci ufać, że jest on uczciwy.

6. Gwarancja i rękojmia

Po pierwsze, nigdy nie zgadzaj się na wyłączanie rękojmi, „bo przecież udzielona jest gwarancja”. To dwie różne instytucje prawa cywilnego i najczęściej w przypadku problemów… bardziej przydatna będzie rękojmia. Szerzej porównam kiedyś gwarancję i rękojmię w odrębnym wpisie.

Po drugie, precyzując zasady odpowiedzialności za wady, określ również procedurę zgłaszania usterek i czas reakcji wykonawcy. Wpisz wprost, że usterki możesz zgłaszać mailowo, a nie tylko pisemnie oraz koniecznie określ prawo wykonania napraw zastępczo przez osobę trzecią na koszt wykonawcy, w razie gdyby ten nie kwapił się do napraw.

7. Ubezpieczenie wykonawcy

Wprowadź do umowy obowiązek posiadania ubezpieczenia OC wykonawcy i przed rozpoczęciem prac zażądaj okazania polisy. Wielu wykonawców się nie ubezpiecza, bo w zasadzie nikt ich o to nigdy nie pytał. Koszt takiego ubezpieczenia to nieduża kwota (kilkaset złotych rocznie), więc warto wytłumaczyć wykonawcy, że jest to dla niego pożyteczne.

Dlaczego to jest ważne? Więcej szkód polegających na zalaniu, pęknięciach ścian u sąsiadów, itp. powstaje w trakcie remontu, a nie po nim. Dlaczego to Ty masz za nie odpowiadać, skoro spowodował je wykonawca? Ubezpieczenie OC wykonawcy załatwia sprawę.

8. Kary umowne za opóźnienie

Niby oczywista sprawa, ale często, gdy to wykonawca proponuje inwestorowi swój wzór umowy, to jakoś ich brakuje. Kary umowne za opóźnienie w wykonaniu robót nie tylko pozwalają na realną rekompensatę za opóźnienia, którą nie tak łatwo uzyskać, gdy trzeba wykazywać wysokość poniesionej szkody. Przede wszystkim jednak ich wprowadzenie wpływa na terminowość realizowanych prac. Wykonawcy bardziej zależy na zmieszczeniu się w terminie, gdy taka kara jest przewidziana.

Choć sam zawsze zawieram postanowienie o karach umownych, to mimo zdarzających się opóźnień rzadko kiedy z nich korzystam. Wynika to z chęci budowania dobrej relacji ze sprawdzonymi wykonawcami. Jednocześnie jestem prawie pewien, że gdyby tych postanowień w ogóle nie było, prace jednak jeszcze bardziej by się przedłużyły.

Podsumowanie

Być może dla Ciebie takie postanowienia są oczywistością. To dobrze. Natomiast wielokrotnie spotykałem się z umowami o roboty budowlane, w których ich brakowało i powodowało to niemałe problemy. Jeżeli brakuje u Ciebie powyższych klauzul, pomyśl nad ich wprowadzeniem.

Czy jakieś inne postanowienia w umowie o roboty budowlane są dla Ciebie szczególnie ważne? Podziel się nimi w komentarzu!


Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.

O autorze

Łukasz Jabłoński

Nazywam się Łukasz Jabłoński i jestem radcą prawnym.

Zajmuję się pomaganiem przedsiębiorcom w odnalezieniu się w realiach polskich przepisów prawa. Wiem, jak ważne jest, by proponowane rozwiązania były nie tylko zgodne z przepisami, ale również praktyczne w wdrożeniu i stosowaniu.

Swoją praktykę skupiam wokół tematu inwestowania w nieruchomości, obrotu nimi oraz najmu. Sam jestem praktykiem tego rynku. Inwestuję w nieruchomości oraz prowadzę firmę Flats4rent zajmującą się obsługą inwestorów na rynku nieruchomości.

Na tym blogu chcę dzielić się swoimi doświadczeniami i wyjaśniać, jak bezpiecznie i zgodnie z przepisami wynajmować nieruchomości.

Zapraszam na stronę mojej Kancelarii: https://jablonskilukasz.pl/.

Zobacz wszystkie posty