Od początku 2018 r. wszystkie nowo budowane mieszkania muszą mieć minimum 25 m² powierzchni użytkowej. Dlaczego więc ciągle na rynku pojawiają się mniejsze mieszkania? Wyjaśniam to w poniższym artykule.
Zmiana w 2018 r.
Małe mieszkania są bardzo lubiane przez najemców ze względu na możliwie niską cenę najmu pomimo ciasnej, ale jednak całkowicie prywatnej przestrzeni. Z tych samych względów lubią je inwestorzy, którym małe metraże zapewniają wyższą rentowność, pomimo znacznie wyższej ceny za metr kwadratowy takiego mieszkania od średniej rynkowej. Nic więc dziwnego, że rynek wypełniał się tego typu produktami, które potocznie nazwano jako mikrokawalerkami. Ustawodawca jednak postanowił „wyjść na przeciw” rynkowi i ograniczył praktykę powstawania mikrokawalerek.
Ustawodawca wprost określił minimalny metraż mieszkania w § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
§ 94 Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2.
Czy wcześniej można było budować mieszkania o niższym metrażu? Tak, choć wielkości nie były zupełnie dowolne. Nie było określonej minimalnej powierzchni, jednak był szereg innych wymogów co do układu lokalu, który nie pozwalał na tworzenie zupełnie dowolnych metraży. Wcześniejsze brzmienie przepisu określało minimalną wielkość największego z pokoi oraz szerokości pozostałych pomieszczeń. Biorąc to pod uwagę, można było tworzyć mikrokawalerki o powierzchni 18-20 m2.
§ 94 1. W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:1) pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby – 2,2 m;2) pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób – 2,7 m;3) kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m;4) kuchni w mieszkaniu wielopokojowym – 2,4 m.2. W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2.
Co istotne, dzięki usunięciu postanowienia dotyczących szerokości pomieszczeń, można teraz tworzyć pokoje o dowolnej szerokości.
Na jakich zasadach nadal sprzedaje się mieszkania o mniejszej powierzchni?
Poniżej wskazuję przyczyny, dlaczego nadal wciąż takie mieszkania są dostępne.
Rynek wtórny
Małe lokale mieszkalne z rynku wtórnego oczywiście nadal są przedmiotem sprzedaży i nie ma żadnych przeszkód, by nie mogły one funkcjonować w obrocie. Powołany wyżej przepis dotyczy nowych lokali i nie ma zastosowania do tych istniejących, dla których wydzielono księgę. Obecnie więc takie małe lokale jeszcze bardziej zyskały na wartości i stały się niezwykle atrakcyjną ofertą w przypadku ich sprzedaży.
Mikrokawalerki jako lokale użytkowe
Pomimo tak klarownych przepisów, wciąż na rynku pierwotnym można spotkać lokale o mniejszej niż przewidziana prawem powierzchnia. Formalnie jednak sprzedaje się je nie jako lokale mieszkalne, lecz jako lokale użytkowe, nieprzeznaczone do stałego pobytu ludzi. Zresztą już przed zmianą przepisów część z tak małych mieszkań miało status lokalu użytkowego, chociażby ze względu na brak konieczności zapewniania dla tego typu lokum miejsc parkingowych.
Kupno małego lokalu mieszkalnego w celach jego wynajmu wiąże się z kilkoma minusami. Taki zakup jest obciążony podatkiem VAT w wysokości 23%, zamiast 8% jak przy lokalach mieszkalnych. Ponadto, bank odmówi kredytowania z wykorzystaniem oferty kredytów hipotecznych dla lokali mieszkalnych. Zaś sam najem takiego lokalu na cele mieszkaniowe, choć dopuszczalny, będzie obciążony podatkiem VAT wysokości 23%, co znacząco obniży jego rentowność, jeśli ma on być wynajmowany osobie prywatnej. Rynek takich lokali wciąż więc istnieje i ma się całkiem dobrze.
„Dwupaki” i inne „wielopaki”
Inwestorzy w ostatnich latach znaleźli sposób dostarczania na rynek najmu mieszkań mniejszych niż 25 m2, poszukiwanych przez najemców ze względu na niższą od standardowej kawalerki cenę najmu. Mowa o tworzeniu tzw. „dwupaków”, „trójpaków” czy jeszcze większej ilości jednostek mieszkalnych w jednym, dużym mieszkaniu, bez wydzielania ich na osobne księgi wieczystej. Czy takie rozwiązanie jest dopuszczalne prawem?
Pod kątem samego najmu, jak najbardziej prawidłowe jest wynajęcie części lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania przez najemcę, z prawem do korzystania z części wspólnej. Częścią wspólną w takim mieszkaniu będzie korytarz i ewentualnie pomieszczenia pomocnicze (np. pralnia, suszarnia, komórka).
Czy jednak taka paczka mikrokawalerek może spełnić wymogi przepisów prawa budowlanego? To już zależy od konkretnej sytuacji i możliwości technicznych danego lokalu. O ile często w różny sposób da się zapewnić odpowiednią szerokość drzwi i korytarzy, a także dostęp do pionów kanalizacyjnych pomieszczeń sanitarnych w takim lokalu, to przede wszystkim problemem może być prawidłowa wentylacja wszystkich pomieszczeń sanitarnych. O samej wentylacji pisałem w oddzielnym artykule.
Czy jeśli spełnisz wszystkie wymogi prawa budowlanego takich mikro-mieszkań, to możesz już spać spokojnie? Niestety ciągle jeden wymóg nie będzie spełniony – chodzi o metraż mieszkania, o którym mowa w § 94 ww. Rozporządzenia.
Definicja mieszkania
W przywołanym przeze mnie powyżej Rozporządzeniu zdefiniowane jest pojęcie mieszkania.
§ 3 pkt 9) Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
mieszkaniu – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych
i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego;
Rozporządzenie nie odwołuje się więc do lokalu mieszkalnego, który miałby stanowić odrębną własność i mieć księgę wieczystą. Mowa o „mieszkaniu”, którego definicja znalazła się wprost w Rozporządzeniu.
Zatem czy mikrokawalerka spełnia powyższą definicję mieszkania? Jest to zespół pomieszczeń mieszkalnych (pokój z aneksem kuchennym + łazienka), jest oddzielony stałymi przegrodami i ma osobne wejście (ze wspólnego wewnętrznego korytarza), umożliwia stały pobyt ludzi oraz najczęściej pozwala na prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Każda z poszczególnych jednostek mieszkalnych może więc zostać potraktowana jako mieszkanie, które niestety nie spełni wymogu powierzchniowego.
Warto więc przygotować sobie listę argumentów wskazujących na to, że przygotowane mikrokawalerki nie spełniają przytoczonej powyżej definicji mieszkania. Wspólna pralka, wspólny układ wentylacji mechanicznej, wspólny licznik prądu lub brak zamontowanej na stałe płyty grzewczej mogą wskazywać na to, że taka jednostka mieszkaniowa nie pozwala natomast na prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Wszystkie te kwestie są ocenne, a do tej pory brak jest wyroków rozstrzygających tę kwestię. Należy jednak mieć świadomość ryzyka związanego z przygotowywaniem tego rodzaju mieszkań.
Masz pytania dotyczące wielkości mieszkania? Zadaj je pod artykułem! Postaram się uzupełnić wyjaśnienia.
Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.
