Jako inwestorzy w nieruchomości często decydujemy się na zmianę układu mieszkania w celu zwiększenia rentowności najmu lub jego atrakcyjności. Obecnie co raz powszechniej realizowany jest pomysł wydzielania mikrokawalerek z dużego lokalu, czyli mniejszych jednostek mieszkaniowych mających własne aneksy i łazienki.
Dzisiaj chciałbym Ci przybliżyć, kiedy takie rozwiązanie może być w pełni zgodne z przepisami dotyczącymi wentylacji. Pamiętaj, że w artykule zajmuję się kwestią samej wentylacji i nie rozpatruję innych kwestii technicznych lub prawnych.
Wentylacja grawitacyjna czy mechaniczna?
Przepisy prawa rozróżniają kilka typów wentylacji i stawiają różne wymogi w zależności od jej rodzaju. Rozróżniamy takie wentylacje jak:
- grawitacyjna:
- z przewodem indywidualnym,
- z przewodem zbiorczym,
- mechaniczna:
- wywiewna,
- nawiewno-wywiewna.
Nie jest to miejsce na wyjaśnianie technicznych zasad działania poszczególnych rodzajów wentylacji, dlatego bardzo krótko opisuję ich działanie. Wentylacja grawitacyjna funkcjonuje dzięki naturalnej różnicy ciśnień i dopływowi powietrza z zewnątrz.
Wentylacja mechaniczna polega natomiast na wyciąganiu powietrza z wykorzystaniem jednostki zasilanej elektrycznie. Przy zwykłej wentylacji mechanicznej wywiewnej dopływ powietrza następuje poprzez nawiewniki w oknach, a przy wentylacji nawiewno-wywiewnej – poprzez drugi kanał wentylacyjny doprowadzający powietrze. Pamiętaj! Wiatraczek w kratce wentylacyjnej to nie wentylacja mechaniczna.
Na rynku wtórnym najczęściej będziemy mieli do czynienia z wentylacją grawitacyjną, a w nowszym budownictwie dużo łatwiej spotkać wentylację mechaniczną.
Jakie przepisy regulują kwestie wentylacji?
Przepisy dotyczące wentylacji odnajdziemy przede wszystkim w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (dalej w skrócie jako „Rozporządzenie”) Z całym Rozporządzeniem możesz zapoznać się klikając w ten link.
Słowo „wentylacja” różnie odmieniane użyte zostało tam aż 109 razy, także regulacja jest dosyć szeroka. Poniżej omówię kluczowe kwestie dotyczące wentylacji w zakresie mikrokawalerek.
Czy Rozporządzenie ma zastosowanie do mieszkań na rynku wtórnym?
Przepisy Rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków (§2 ust. 1 Rozporządzenia). Tematyka zastosowania Rozporządzenia przy modyfikacji mieszkań na rynku wtórnym to temat na odrębny wpis. Tutaj tylko wskażę, że przy przeróbkach wentylacji związanych z dobudową pomieszczeń sanitarnych najczęściej konieczne będzie jego stosowanie.
Prace obejmujące instalację wentylacji nie zostały ujęte w katalogu zwolnień od uzyskania pozwolenia na budowę, dlatego podłączając nowe pomieszczenia sanitarne dokonujesz przebudowy w zakresie instalacji wentylacyjnej, stąd powinieneś dostosować lokal do aktualnych wymogów Rozporządzenia.
Czy wentylacja w kuchni i łazience jest zawsze wymagana?
Tak. Zawsze. Tutaj nie będę się szerzej rozpisywać. Po prostu przejdźmy dalej i zastanówmy się, jak zapewnić tym pomieszczeniom odpowiednią wymianę powietrza.
Czy mogę łączyć kilka pomieszczeń do jednego przewodu?
Przy zastosowaniu wentylacji grawitacyjnej konieczne jest zapewnienie odrębnego przewodu dla każdego pomieszczenia. Nie można podłączać kilku łazienek w jednym pionie do tej samej wentylacji ani dobudować drugiej łazienki i podłączyć jej do tego samego przewodu.
W wieżowcach z wielkiej płyty spotyka się zbiorcze przewody, do których podłączonych jest kilka mieszkań w jednym pionie. Te budynki powstawały jednak w czasach, gdy nie było wymogu stosowania przewodów indywidualnych, stąd mogą nadal funkcjonować w dotychczasowy sposób.
§ 141 Rozporządzenia:
Zabrania się stosowania: 2) zbiorczych przewodów wentylacji grawitacyjnej.
W przypadku wentylacji mechanicznej wywiewnej można łączyć kilka łazienek lub kilka pomieszczeń kuchennych w ramach jednego kanału. Podkreślam, że chodzi o te same rodzaje pomieszczeń. Posiadając więc dwa indywidualne przewody wentylacyjne możliwe jest wyposażenie mieszkania w drugą (lub trzecią, czwartą i kolejną 😊) łazienkę i kuchnię.
Co, gdy w mieszkaniu znajduje się tylko jeden przewód? Można zastosować wentylację mechaniczną nawiewno-wywiewną (rekuperator), jednak wtedy konieczne jest zapewnienie czerpni powietrza w ścianie zewnętrznej. Często w mieszkaniach z rynku wtórnego może okazać się to niewykonalne.
§ 150 ust. 3 Rozporządzenia:
W instalacjach wentylacji i klimatyzacji nie należy łączyć ze sobą przewodów
z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych.
Nie dotyczy to budynków jednorodzinnych i rekreacji indywidualnej oraz wydzielonych lokali mieszkalnych lub użytkowych z indywidualną zorganizowaną wentylacją nawiewno-wywiewną.
Dla utrwalenia zajrzyj jeszcze do tabeli.
| Rodzaj wentylacji | Łączenie wentylacji łazienek | Łączenie wentylacji kuchni | Łączenie wentylacji łazienek i kuchni razem |
| grawitacyjna | x | x | x |
| mechaniczna wywiewna | + | + | x |
| mechaniczna nawiewno-wywiewna (rekuperacja) | + | + | + |
Czy mogę jeden przewód zabudować dwoma wkładami, tak by stworzyć dwa odrębne przewody wentylacji grawitacyjnej?
Na przeszkodzie dla takiego rozwiązania najczęściej będzie stał przekrój przewodu. Rozporządzenie wyraźnie reguluje rozmiar takiego przewodu, co najczęściej uniemożliwi dokonanie podziału.
§ 140 ust. 5 Rozporządzenia:
Przewody kominowe do wentylacji grawitacyjnej powinny mieć powierzchnię przekroju co najmniej 0,016 m2 oraz najmniejszy wymiar przekroju co najmniej 0,1 m.
Czy mogę dobudować przewód wentylacyjny poprzez wykonanie dziury w ścianie?
Nie. Spotykałem się z takimi przypadkami, jednak ich wykonanie jest niezgodne z przepisami. Przewody wentylacyjne muszą być wyprowadzone ponad dach.
§ 142. ust. 1 Rozporządzenia:
Przewody kominowe powinny być wyprowadzone ponad dach na wysokość zabezpieczającą przed niedopuszczalnym zakłóceniem ciągu.
Pamiętaj o nawietrznikach w oknach!
Przy wentylacji grawitacyjnej oraz mechanicznej wywiewnej koniecznie zamontuj w oknach nawietrzniki. Wentylacja działa poprawnie tylko wtedy, gdy dostarczana jest odpowiednia ilość powietrza do lokalu. To nie tylko praktyczna rada, ale również wymóg wynikający z Rozporządzenia.
Jeżeli stosujesz wentylację nawiewno-wywiewną, to montowanie nawiewników jest zbędne.
§ 155 ust. 3 Rozporządzenia
W przypadku zastosowania w pomieszczeniach innego rodzaju wentylacji niż wentylacja mechaniczna nawiewna lub nawiewno-wywiewna, dopływ powietrza zewnętrznego, w ilości niezbędnej dla potrzeb wentylacyjnych, należy zapewnić przez urządzenia nawiewne umieszczane w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych.
Podsumowanie
Myśląc o wykonaniu mikrokawalerek, koniecznie skontaktuj się z kominiarzem i zleć mu inwentaryzację dostępnych przewodów. To pierwszy krok. Gdy okaże się, że masz przynajmniej dwa indywidualne przewody wentylacyjne, to możesz myśleć o wykonaniu mikrokawalerek. Skontaktuj się wtedy z architektem w celu zaprojektowania wentylacji.
Przygotowałem tabelę z różnymi stanami faktycznymi i wskazaniem, co możesz zrobić chcąc wydzielić mikrokawalerki:
| Ilość i rodzaj przewodów | Co możesz zrobić? |
| Przewody grawitacyjne zbiorcze | Pozostaje zaakceptować istniejący układ mieszkania, chyba że uda ci się uzyskać zgodę wspólnoty na dobudowę przewodów i będzie to opłacalne. Pod żadnym pozorem nie wpinaj wentylacji mechanicznej do zbiorczego przewodu, bo zaburzysz ciąg w pozostałych lokalach. |
| Jeden indywidualny przewód grawitacyjny | Jeżeli uzyskasz zgodę kominiarza i wspólnoty mieszkaniowej, możesz rozważyć wykonanie instalacji grawitacyjnej nawiewno-wywiewnej. Choć sama instalacja mechaniczna wywiewna w praktyce powinna działać, to ze względu na treść § 150 ust. 3 Rozporządzenia, nie powinieneś łączyć wentylacji kuchni i łazienek. |
| Dwa indywidualne przewody grawitacyjne | Możesz wykonać wentylację mechaniczną wywiewną, montując dwie jednostki wentylacji. Mogą to być urządzenia montowane w lokalu (najczęściej w suficie podwieszanym) lub w formie nasady kominowej. |
| Cztery+ indywidualne przewody grawitacyjne | Jeżeli okaże się, że dostępne są przynajmniej cztery przewody, to jesteś w stanie wykonać dwie łazienki i dwie kuchnie z zapewnieniem prawidłowej wentylacji grawitacyjnej. O ile oczywiście przewody znajdują się w pobliżu przyszłych pomieszczeń sanitarnych. Dla większej ilości mikrokawalerek potrzebujesz więcej przewodów lub po prostu zastosuj wentylację mechaniczną. |
| Istnieje wentylacja mechaniczna | Najprawdopodobniej jej wydajność pozwoli na wentylowanie dodatkowych pomieszczeń, lecz przed ich wykonaniem powinieneś to zweryfikować z kominiarzem. |
Masz inne pytania dotyczące wentylacji? Zadaj je pod artykułem! Postaram się uzupełnić wyjaśnienia.
Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.
