Rzeczywistość w ostatnich dniach dynamicznie się zmienia, co nie pozostaje bez wpływu na treść regulacji uchwalanych przez naszego ustawodawcę. Jak nowe przepisy wpływają na rynek najmu oraz samych wynajmujących? Postaram się to przybliżyć we wpisie.
Chronologia, akty prawne
Kolejnymi rozporządzeniami Ministra Zdrowia wprowadzono stan zagrożenia epidemiologicznego (13 marca) i stan epidemii (20 marca). W pierwszym zakazano najmu krótkoterminowego, w drugim ten zakaz zniesiono i obecnie znów najem krótkoterminowy (pod względem prawnym) może funkcjonować. Najmu długoterminowego rozporządzenie nie dotyczyło.
Jednocześnie, celem umożliwienia wdrożenia specjalnych rozwiązań, 2 marca 2020 r. weszła w życie specustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.
W nocy z 27 na 28 marca 2020 r. (po północy) sejm przyjął pakiet ustaw dotyczących obecnej sytuacji. Poniżej screen ze strony sejmowej wskazujący poszczególne projekty, które były procedowane.
Jeszcze wczoraj spodziewałem się, że ustawy zostaną sprawnie przegłosowane przez senat i podpisane przez Prezydenta tylko po to, by jeszcze przed rozpoczęciem kolejnego miesiąca mogły zacząć obowiązywać. Ze względu na dodane w poprawkach zmiany w Kodeksie wyborczym taki scenariusz stoi pod znakiem zapytania, bo opozycja mająca większość w senacie nie zagłosuje za ich wprowadzeniem, w efekcie czego projekt może wrócić do sejmu. Tym samym przedsiębiorcy nawet w ostatnim dniu marca nie mogą być pewni, czego się spodziewać.
Dla mikroprzedsiębiorców najistotniejsza jest nowelizacja ustawy o COVID-19, którą w mediach nazywa się „tarczą antykryzysową” (projekt 299 i 299-A). Pełna nazwa to: ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Na razie wklejam LINK do projektów, oficjalna wersja nie została jeszcze przesłana do senatu. AKTUALIZACJA. Podaję link do ustawy przegłosowanej przez sejm, która trafiła do senatu: LINK.
W założeniach jest to szeroki pakiet pomocowy dla społeczeństwa mający pomóc przetrwać obecną sytuację gospodarczą. Poniżej sprawdzam, jakie rozwiązania bezpośrednio dotyczą rynku najmu oraz z jakiej pomocy możesz skorzystać jako przedsiębiorca wynajmujący mieszkania.
Zakaz wypowiadania umów najmu do 30 czerwca 2020 r.
Kilka artykułów tarczy wprost odnosi się do rynku najmu lokali mieszkalnych. Umowy, które miały ulec rozwiązaniu w terminie od dnia wejścia w życie ustawy do 30 czerwca 2020 r., będą mogły zostać przedłużone do 30 czerwca 2020 r. na podstawie jednostronnego oświadczenia woli najemcy. Powyższe nie będzie możliwe tylko w przypadku zalegania z opłatami lub użytkowania lokalu w sposób sprzeczny z umową.
Jednocześnie prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu zostanie ograniczone właśnie do 30 czerwca 2020 r., nawet jeżeli najemca zalega z opłatami.
Zakaz podnoszenia czynszów do 30 czerwca 2020 r.
Projekt ustawy zakazuje też podnoszenia czynszów do 30 czerwca 2020 r.
Jeżeli chodzi o regulacje dotyczące najmu lokali mieszkalnych, to w zasadzie jedyne ograniczenia. Co prawda jestem przeciwnikiem tak znaczącego ingerowania państwa w treść umowy, ale w obecnej sytuacji chyba można je zaakceptować? Regulacje te nie będą miały znaczącego wpływu na rynek tym bardziej, że większym problemem są próby rozwiązania umów najmu przez najemców, niż też wola pozostawania w mieszkaniach dłużej niż przewiduje umowa.
Ustawa w żaden sposób nie pozwala na wcześniejsze rozwiązywanie umów najmu przez najemców, a regulacje dotyczące obniżek czynszów dotyczą lokali użytkowych w galeriach handlowych.
Regulacje dotyczące najmu lokali użytkowych w galeriach handlowych
Znacznie w gorszej sytuacji są właściciele galerii handlowych, którym to ustawodawca znacząco ograniczył przychody. Pierwotnie ustawowa obniżka czynszów miała wynieść 90%, lecz w wyniku rządowej autopoprawki projektu, ustawa wprowadza wygaszenie zobowiązań stron wynikających z umów najmu. W okresie zakazu handlu w centrach handlowych najemcy nie będą więc ponosili jakichkolwiek kosztów.
Tu sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż przy lokalach mieszkalnych, bo lokale, których dotyczy obniżka, w najbliższym czasie nie przyniosą jakichkolwiek przychodów ich najemcom. Czy jednak takie rozwiązanie, przerzucające straty w całości na właściciela galerii, jest w porządku? Mam wątpliwości. Głównie dlatego, że sporo najemców lokali w galeriach to duże, międzynarodowe podmioty, wcale nie słabsze gospodarczo niż podmioty będące właścicielami galerii.
Zwolnienie ze składek ZUS dla mikroprzedsiębiorców o niskich przychodach
Co prawda artykuł miał dotyczyć pomocy, o której mowa w tarczy, a póki co pisałem o ograniczeniach. Z czego realnie możesz skorzystać?
Najważniejszą pomocą, która dotyczy jednak w praktyce naprawdę drobnych firm i samozatrudnionych, jest zwolnienie z kompletu składek ZUS przedsiębiorcy za marzec, kwiecień i maj, a nie jak do tej pory mówiono, odroczenie tych składek. Przez komplet składek rozumiem: składki na ubezpieczenia społeczne, na ubezpieczenie zdrowotne, na Fundusz Pracy, Fundusz Solidarnościowy, Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych lub Fundusz Emerytur Pomostowych.
Jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać ze zwolnienia?
- prowadzić działalność gospodarczą przed dniem 1 lutego 2020 r.,
- mieć przychód niższy niż 300% prognozowanego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w 2020 r. w miesiącu poprzedzającym złożenie wniosku,
- złożyć wniosek do 30 czerwca 2020 r.
Prognozowane przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej w 2020 r. wynosi 5 227,00 zł, zatem zwolnienie dotyczy tych przedsiębiorców, których przychody nie przekroczyły kwoty 15 681,00 zł w miesiącu poprzedzającym złożenie wniosku. Innymi słowy, jeżeli w lutym Twój przychód był niższy od tej kwoty, możesz ubiegać się zwolnienie już od marca. Jeżeli przychód spadł poniżej tej kwoty dopiero w marcu, to od kwietnia będzie przysługiwało zwolnienie. Wniosek należy złożyć do 30 czerwca 2020 r.
Zwolnienie w praktyce będzie dotyczyć małych biznesów. Przypominam, że mowa o przychodzie, a nie dochodzie. Pozostałe podmioty mogą ubiegać się jedynie o odroczenie składek.
Zwolnienie ze składek ZUS zatrudnionych
Przedsiębiorcy zatrudniający na dzień 29 lutego 2020 r. mniej niż 10 osób, w tym również na umowy o dzieło i zlecenie, będą zwolnieni z obowiązku zapłacenia składek ZUS za zatrudnione osoby za miesiące marzec, kwiecień i maj. To zwolnienie nie jest obarczone pułapem dochodów, także może z niego skorzystać każdy przedsiębiorca, o ile oczywiście zatrudnia 9 pracowników lub mniej. Co ważne, zlicza się tu wszystkie zatrudnione osoby, za które odprowadzał on składki ZUS, niezależnie od formy zatrudnienia (umowa o pracę, dzieło, zlecenie). Również tutaj trzeba złożyć stosowny wniosek. Pewnie za kilka dni pojawią się ich wzory.
Świadczenie postojowe dla przedsiębiorców
Tzw. tarcza wprowadza też świadczenie postojowe przysługujące przedsiębiorcom, pracownikom i zleceniobiorcom. W przypadku, gdy w następstwie wystąpienia COVID-19 doszło do przestoju w prowadzeniu działalności, a przychód spadł o co najmniej 15% w stosunku do poprzedniego miesiąca, przedsiębiorca może ubiegać się o świadczenie postojowe. Jego wysokość dla przedsiębiorców wyniesie 80% lub 50% kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę ustalanego na podstawie przepisów o minimalnym wynagrodzeniu za pracę, obowiązującego w 2020 r., które wynosi 2600 zł, w zależności od sposobu rozliczenia z urzędem skarbowym.
Dofinansowanie do wynagrodzeń
Tzw. tarcza antykryzysowa przewiduje też dopłaty do wynagrodzeń pracowników objętych przestojem ekonomicznym albo obniżonym wymiarem czasu pracy, w następstwie wystąpienia COVID-19. Kwota wynagrodzenia jest zależna od spadku przychodów i wysokości wynagrodzeń pracowników. Jest to realna pomoc w utrzymaniu zatrudnienia dostępna dla wszystkich firm, niezależnie od ich wielkości. W tym artykule nie będę rozwijał zasad skorzystania z dofinansowań, natomiast pomoc ta może realnie przydać się przedsiębiorcom np. zarządzającym najmem krótkoterminowym.
Pozostała pomoc
Tarcza antykryzysowa przewiduje też pomoc w postaci pożyczki w kwocie… 5 tys. zł, z możliwością umorzenia w przypadku niezwolnienia pracowników. Ze względu na wysokość kwoty może nie będę się rozpisywał o szczegółach tej pomocy.
Kolejny rozwiązaniem jest przesunięcie terminu płatności zaliczek na podatek dochodowy od wynagrodzeń wypłacanych w marcu i kwietniu 2020 r. do 1 czerwca 2020 r.
Podsumowanie
Co zatem zmienia tzw. tarcza antykryzysowa na rynku najmu lokali mieszkalnych? W praktyce niewiele. Zmiany dotyczące bezpośrednio umów najmu będą miały niewielki wpływ na rynek.
Osoby wynajmujące lokale będące przedsiębiorcami mogą skorzystać ze wspomnianego zwolnienia ze składek ZUS przez trzy miesiące, o ile ich przychody nie przekraczają podanego pułapu. Ci z Was, którzy zatrudniają mniej niż 10 osób, mogą nie odprowadzać składek za zatrudnionych za trzy kolejne miesiące (za marzec, kwiecień i maj). Do tego wielu przedsiębiorców może uzyskać dofinansowanie w kwocie 50% wynagrodzeń pracowników. Żeby skorzystać z pomocy trzeba będzie składać wnioski, ale biorąc pod uwagę ostateczną treść wymogów, procedury nie będą przesadnie biurokratyczne.
Czy to istotna i wystarczająca pomoc? Pewnie nie, ale jednak np. przedsiębiorca zajmujący się najmem krótkoterminowym, zatrudniający kilka osób, w wyniku uchwalenia tarczy antykryzysowej znajdzie się w znacznie lepszej sytuacji niż był jeszcze kilka dni temu. Tarcza pozwoli mu realnie obniżyć koszty o przez najbliższe trzy miesiące (wszystkie składki ZUS, świadczenie postojowe dla przedsiębiorcy, dofinansowanie wynagrodzeń). Niewykluczone, że kolejne nowelizacje przedłużą okres pomocy.
W mojej opinii ostateczna wersja tzw. tarczy antykryzysowej jest i tak znacznie korzystniejsza niż jej pierwotne wersje, o których była mowa w ciągu tygodnia. Niemniej jednak jedynie częściowo wspomoże sytuację gospodarczą, z którą musi zmierzyć się całe społeczeństwo. O ile… niezwłocznie wejdzie w życie, a poprzez zagrywki ze zmianą w Kodeksie wyborczym nie byłbym taki pewny, że nastąpi to jeszcze w marcu.
W kolejnym artykule dokonam oceny, czy najemcy lokali mieszkalnych mogą żądać w obecnej sytuacji rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu na podstawie przepisów prawa oraz przykładowych postanowień umownych.
Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub go udostępnij!
