Link do wywiadu znajdziesz tutaj.

Artykuł Mój gościnny udział w podcaście Korpolandlord pochodzi z serwisu Legalny najem.

Czy najemca ma prawo rozwiązać umowę najmu z powodu panującej sytuacji lub żądać obniżenia czynszu? Na jakiej podstawie?

Z artykułu dowiesz się o możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie:

• przepisów szczególnych związanych z koronawirusem,
• treści umowy,
• siły wyższej,
• klauzuli rebus sic stantibus,
• art. 495 KC.

Na końcu doradzam, w jaki sposób rozmawiać ze swoimi najemcami.

Specustawy i rozporządzenia dotyczące koronawirusa

Wprowadzane regulacje w związku z epidemią dotyczą m.in. umów najmu. Szerzej pisałem o tym w artykule Tarcza antykryzysowa a najem długoterminowy. Regulacje te nie dają jednak najemcy możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy w szczególnym trybie lub prawa do obniżki czynszu.

Zajrzyj do swojej umowy

Umowa najmu może istotnie modyfikować prawa i obowiązku stron, choć w przypadku najmu lokali mieszkalnych modyfikacje na korzyść właściciela są nieco ograniczone. Dlatego nie traktuj tego wpisu jako porady prawnej. Taka porada wymaga analizy konkretnej umowy.

W pierwszej kolejności ustal, czy Twoja umowa zawarta jest na czas oznaczony czy też nieoznaczony.

Umowa zawarta na czas nieoznaczony

Przy umowach zawartych na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie, okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy umowie obowiązującej na czas nieoznaczony najemca może więc wypowiedzieć umowę z dowolnej przyczyny. Ty jako wynajmujący do końca czerwca nie możesz tego zrobić, o czym więcej przeczytasz tutaj.

Umowa zawarta na czas oznaczony

Przy umowach zawartych na czas oznaczony, które w praktyce dotyczą znacznej większości rynku, wypowiedzenie może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego).

Sprawdź, czy najemca może wypowiedzieć umowę na podstawie określonych w niej przyczyn. Podejrzewam, że jeżeli umowa była podpisywana na zaproponowanym przez Ciebie wzorze, to nie przewiduje takiej możliwości.

Siła wyższa

Powoływanie się na siłę wyższą przez najemców jest chyba najczęstszym przypadkiem. Czy może znaleźć uzasadnienie?

Definicja siły wyższej

Zacznijmy od tego, czym jest siła wyższa. W przepisach prawa polskiego nie istnieje żadna ustawowa definicja siły wyższej. Przyjmuje się jednak, że o wystąpieniu siły wyższej mówimy, gdy dane zdarzenie spełnia następujące cechy:

• jest to zdarzenie zewnętrzne,
• niemożliwe do przewidzenia,
• jego skutkom nie można zapobiec.

Zdarza się w umowach definiować pojęcie siły wyższej, najczęściej i tak w sposób otwarty, zawężając lub poszerzając zakres tego znaczenia. Jeśli Twoja umowa nie mówi nic o sile wyższej, to po prostu zdarzenie należy interpretować według ogólnie przyjętej definicji.

Koronawirus a siła wyższa

Czy o pandemii koronawirusa możemy mówić jako o wystąpieniu siły wyższej? Moim zdaniem tak i to nawet w dwojaki sposób: jako o samym zdarzeniu związanym z działaniem sił przyrody, jak i o wprowadzonych obostrzeniach przez prawodawcę.

Odnośnie najmu długoterminowego lokali mieszkalnych – nowe regulacje nie zabraniają przecież wynajmowania lokali mieszkalnych. Wręcz przeciwnie, ponieważ zmierzają do utrzymania najmu do końca czerwca, a więc siłę wyższą będziemy rozpatrywać jako zdarzenie naturalne, związane z działaniem sił przyrody.

Związek przyczynowo-skutkowy

Pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy lub jej niewykonaniem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. W przypadku, gdy najemca powołuje się na działanie siły wyższej, to musi on wykazać istnienie związku pomiędzy wystąpieniem koronawirusa (przyczyna), a niemożnością zapłacenia czynszu (skutek).

Co, gdy rzeczywiście koronawirus doprowadził do niewykonania umowy?

Umowa może określać dowolny skutek wystąpienia siły wyższej. Może to być np. zawieszenie wykonywania umowy albo nawet jej wygaśnięcie.

Jeśli jednak umowa nie reguluje kwestii siły wyższej, to niewykonanie zobowiązania umownego (np. zapłaty czynszu) z powodu wystąpienia siły wyższej prowadzi tylko do braku obowiązku naprawienia z tego powodu szkody.

art. 471 Kodeksu cywilnego

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Innymi słowy, nadal możesz żądać od najemcy zapłaty czynszu. Nie możesz jedynie żądać naprawienia szkody, do której doszło w wyniku braku zapłaty w terminie.

Zatem w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych nawet wystąpienie siły wyższej i jej wpływ na niemożność zapłaty czynszu przez najemcę nie będzie miała wielkiego znaczenia faktycznego. Jako wynajmujący nadal możesz żądać zapłaty czynszu. Najemca nie może rozwiązać umowy ani skutecznie domagać się obniżki czynszu z powodu wystąpienia siły wyższej

Nadzwyczajna zmiana stosunków (art. 357¹ KC)

Kolejnym często przywoływanym przepisem przez najemców może być art. 357¹ Kodeksu cywilnego, tj. klauzula rebus sic stantibus.

art. 357¹ Kodeksu cywilnego

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Jest to przepis przewidziany na szczególne okoliczności, ale w końcu z takimi mamy teraz do czynienia. Z jego wykorzystaniem w wyniku nadzwyczajnych sytuacji można dokonać modyfikacji stosunków umownych.

Czy zatem może on znaleźć zastosowanie? Przede wszystkim jest on stosowany przez sąd. Najemca nie może więc na jego podstawie oświadczyć o rozwiązaniu umowy albo obniżeniu czynszu. Może co najwyżej wytoczyć powództwo, w wyniku którego zmiany umowy dokona sąd.

Sądy stosują ten przepis niezwykle powściągliwie, niemniej jednak nie można wykluczyć, że w obecnej sytuacji będą przychylać się do modyfikowania umów na jego podstawie.

Moim zdaniem natomiast umowa najmu z przeznaczeniem lokalu na cele mieszkaniowe w obecnych okolicznościach normalnie może być wykonywana, choć nie wykluczam, że sąd mógłby ją zastosować nawet do umów, których dotyczy artykuł. Niemniej jednak możliwość zmiany umowy przez orzeczenie sądu stanowi praktyczne utrudnienie dla najemcy w jej wykorzystaniu.

Wypowiedzenie umowy na podstawie art. 495 Kodeksu cywilnego

Najemcy mogą próbować powoływać się także na treść art. 495 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych jest niemożliwe do wykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, to strona, która miała to niemożliwe do wykonania świadczenie spełnić, nie może żądać spełnienia świadczenia wzajemnego.

art. 495 § 1 Kodeksu cywilnego,

Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W czasie pandemii koronawirusa przepis ten jednak nie znajdzie zastosowania w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Ty jako wynajmujący przecież nadal prawidłowo wykonujesz umowę, tj. zapewniasz do korzystania lokal swojemu najemcy. Masz więc prawo żądać świadczenia wzajemnego, jakim jest zapłata czynszu.

Inne podstawy

Spotkałaś lub spotkałeś się z przywoływaniem innych przepisów niż te opisane powyżej? Podziel się nimi w komentarzu. Chętnie się do nich odniosę lub rozszerzę artykuł.

Postępowanie z najemcą żądającym rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu

Co zatem zrobić, gdy najemca żąda rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu? Przede wszystkim pozostań z nim w kontakcie, odpowiadaj na jego wiadomości i wyjaśniaj, dlaczego nie ma podstaw do spełnienia jego żądań.

Powoływane przez najemców okoliczności zewnętrzne, takie jak utrata dochodu lub brak zajęć na uczelni nie wpływają na treść Waszej umowy, wedle której lokal został wynajęty na cele mieszkaniowe. Gdy najemca powołuje się na przepisy prawa, w większości przypadków będą to te wymienione w artykule. Śmiało skorzystaj więc z tych wyjaśnień.

Natomiast pamiętaj również, że sytuacja jest naprawdę wyjątkowa i jeżeli masz do czynienia z solidnym najemcą, może warto iść na drobne ustępstwa? Jeśli najemca nie mieszka przez czas pandemii w lokalu, możesz np. nie pobierać zaliczki za media. Jeżeli rozważasz zgodę na odroczenie płatności, to zażądaj czegoś w zamian, np. po podpisania poręczenia przez osobę trzecią lub zgódź się na odroczenie płatności w kolejnym miesiącu pod warunkiem terminowej wpłaty w obecnym.

Nie doprowadzaj do sytuacji, w której tracicie ze sobą kontakt, bo może to jedynie spowodować eskalację sporu. Ważne, by mimo wszystko dążyć do kompromisu i utrzymania zadowolenia dobrego najemcy.

Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub go udostępnij!

Artykuł Czy najemca może rozwiązać umowę najmu z powodu koronawirusa? Sprawdzam! pochodzi z serwisu Legalny najem.

Chronologia, akty prawne

Kolejnymi rozporządzeniami Ministra Zdrowia wprowadzono stan zagrożenia epidemiologicznego (13 marca) i stan epidemii (20 marca). W pierwszym zakazano najmu krótkoterminowego, w drugim ten zakaz zniesiono i obecnie znów najem krótkoterminowy (pod względem prawnym) może funkcjonować. Najmu długoterminowego rozporządzenie nie dotyczyło.

Jednocześnie, celem umożliwienia wdrożenia specjalnych rozwiązań, 2 marca 2020 r. weszła w życie specustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

W nocy z 27 na 28 marca 2020 r. (po północy) sejm przyjął pakiet ustaw dotyczących obecnej sytuacji. Poniżej screen ze strony sejmowej wskazujący poszczególne projekty, które były procedowane.

Jeszcze wczoraj spodziewałem się, że ustawy zostaną sprawnie przegłosowane przez senat i podpisane przez Prezydenta tylko po to, by jeszcze przed rozpoczęciem kolejnego miesiąca mogły zacząć obowiązywać. Ze względu na dodane w poprawkach zmiany w Kodeksie wyborczym taki scenariusz stoi pod znakiem zapytania, bo opozycja mająca większość w senacie nie zagłosuje za ich wprowadzeniem, w efekcie czego projekt może wrócić do sejmu. Tym samym przedsiębiorcy nawet w ostatnim dniu marca nie mogą być pewni, czego się spodziewać.

Dla mikroprzedsiębiorców najistotniejsza jest nowelizacja ustawy o COVID-19, którą w mediach nazywa się „tarczą antykryzysową” (projekt 299 i 299-A). Pełna nazwa to: ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Na razie wklejam LINK do projektów, oficjalna wersja nie została jeszcze przesłana do senatu. AKTUALIZACJA. Podaję link do ustawy przegłosowanej przez sejm, która trafiła do senatu: LINK.

W założeniach jest to szeroki pakiet pomocowy dla społeczeństwa mający pomóc przetrwać obecną sytuację gospodarczą. Poniżej sprawdzam, jakie rozwiązania bezpośrednio dotyczą rynku najmu oraz z jakiej pomocy możesz skorzystać jako przedsiębiorca wynajmujący mieszkania.

Zakaz wypowiadania umów najmu do 30 czerwca 2020 r.

Kilka artykułów tarczy wprost odnosi się do rynku najmu lokali mieszkalnych. Umowy, które miały ulec rozwiązaniu w terminie od dnia wejścia w życie ustawy do 30 czerwca 2020 r., będą mogły zostać przedłużone do 30 czerwca 2020 r. na podstawie jednostronnego oświadczenia woli najemcy. Powyższe nie będzie możliwe tylko w przypadku zalegania z opłatami lub użytkowania lokalu w sposób sprzeczny z umową.

Jednocześnie prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu zostanie ograniczone właśnie do 30 czerwca 2020 r., nawet jeżeli najemca zalega z opłatami.

Zakaz podnoszenia czynszów do 30 czerwca 2020 r.

Projekt ustawy zakazuje też podnoszenia czynszów do 30 czerwca 2020 r.

Jeżeli chodzi o regulacje dotyczące najmu lokali mieszkalnych, to w zasadzie jedyne ograniczenia. Co prawda jestem przeciwnikiem tak znaczącego ingerowania państwa w treść umowy, ale w obecnej sytuacji chyba można je zaakceptować? Regulacje te nie będą miały znaczącego wpływu na rynek tym bardziej, że większym problemem są próby rozwiązania umów najmu przez najemców, niż też wola pozostawania w mieszkaniach dłużej niż przewiduje umowa.

Ustawa w żaden sposób nie pozwala na wcześniejsze rozwiązywanie umów najmu przez najemców, a regulacje dotyczące obniżek czynszów dotyczą lokali użytkowych w galeriach handlowych.

Regulacje dotyczące najmu lokali użytkowych w galeriach handlowych

Znacznie w gorszej sytuacji są właściciele galerii handlowych, którym to ustawodawca znacząco ograniczył przychody. Pierwotnie ustawowa obniżka czynszów miała wynieść 90%, lecz w wyniku rządowej autopoprawki projektu, ustawa wprowadza wygaszenie zobowiązań stron wynikających z umów najmu. W okresie zakazu handlu w centrach handlowych najemcy nie będą więc ponosili jakichkolwiek kosztów.

Tu sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż przy lokalach mieszkalnych, bo lokale, których dotyczy obniżka, w najbliższym czasie nie przyniosą jakichkolwiek przychodów ich najemcom. Czy jednak takie rozwiązanie, przerzucające straty w całości na właściciela galerii, jest w porządku? Mam wątpliwości. Głównie dlatego, że sporo najemców lokali w galeriach to duże, międzynarodowe podmioty, wcale nie słabsze gospodarczo niż podmioty będące właścicielami galerii.

Zwolnienie ze składek ZUS dla mikroprzedsiębiorców o niskich przychodach

Co prawda artykuł miał dotyczyć pomocy, o której mowa w tarczy, a póki co pisałem o ograniczeniach. Z czego realnie możesz skorzystać?

Najważniejszą pomocą, która dotyczy jednak w praktyce naprawdę drobnych firm i samozatrudnionych, jest zwolnienie z kompletu składek ZUS przedsiębiorcy za marzec, kwiecień i maj, a nie jak do tej pory mówiono, odroczenie tych składek. Przez komplet składek rozumiem: składki na ubezpieczenia społeczne, na ubezpieczenie zdrowotne, na Fundusz Pracy, Fundusz Solidarnościowy, Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych lub Fundusz Emerytur Pomostowych.

Jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać ze zwolnienia?

• prowadzić działalność gospodarczą przed dniem 1 lutego 2020 r.,
• mieć przychód niższy niż 300% prognozowanego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w 2020 r. w miesiącu poprzedzającym złożenie wniosku,
• złożyć wniosek do 30 czerwca 2020 r.

Prognozowane przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej w 2020 r. wynosi 5 227,00 zł, zatem zwolnienie dotyczy tych przedsiębiorców, których przychody nie przekroczyły kwoty 15 681,00 zł w miesiącu poprzedzającym złożenie wniosku. Innymi słowy, jeżeli w lutym Twój przychód był niższy od tej kwoty, możesz ubiegać się zwolnienie już od marca. Jeżeli przychód spadł poniżej tej kwoty dopiero w marcu, to od kwietnia będzie przysługiwało zwolnienie. Wniosek należy złożyć do 30 czerwca 2020 r.

Zwolnienie w praktyce będzie dotyczyć małych biznesów. Przypominam, że mowa o przychodzie, a nie dochodzie. Pozostałe podmioty mogą ubiegać się jedynie o odroczenie składek.

Zwolnienie ze składek ZUS zatrudnionych

Przedsiębiorcy zatrudniający na dzień 29 lutego 2020 r. mniej niż 10 osób, w tym również na umowy o dzieło i zlecenie, będą zwolnieni z obowiązku zapłacenia składek ZUS za zatrudnione osoby za miesiące marzec, kwiecień i maj. To zwolnienie nie jest obarczone pułapem dochodów, także może z niego skorzystać każdy przedsiębiorca, o ile oczywiście zatrudnia 9 pracowników lub mniej. Co ważne, zlicza się tu wszystkie zatrudnione osoby, za które odprowadzał on składki ZUS, niezależnie od formy zatrudnienia (umowa o pracę, dzieło, zlecenie). Również tutaj trzeba złożyć stosowny wniosek. Pewnie za kilka dni pojawią się ich wzory.

Świadczenie postojowe dla przedsiębiorców

Tzw. tarcza wprowadza też świadczenie postojowe przysługujące przedsiębiorcom, pracownikom i zleceniobiorcom. W przypadku, gdy w następstwie wystąpienia COVID-19 doszło do przestoju w prowadzeniu działalności, a przychód spadł o co najmniej 15% w stosunku do poprzedniego miesiąca, przedsiębiorca może ubiegać się o świadczenie postojowe. Jego wysokość dla przedsiębiorców wyniesie 80% lub 50% kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę ustalanego na podstawie przepisów o minimalnym wynagrodzeniu za pracę, obowiązującego w 2020 r., które wynosi 2600 zł, w zależności od sposobu rozliczenia z urzędem skarbowym.

Dofinansowanie do wynagrodzeń

Tzw. tarcza antykryzysowa przewiduje też dopłaty do wynagrodzeń pracowników objętych przestojem ekonomicznym albo obniżonym wymiarem czasu pracy, w następstwie wystąpienia COVID-19. Kwota wynagrodzenia jest zależna od spadku przychodów i wysokości wynagrodzeń pracowników. Jest to realna pomoc w utrzymaniu zatrudnienia dostępna dla wszystkich firm, niezależnie od ich wielkości. W tym artykule nie będę rozwijał zasad skorzystania z dofinansowań, natomiast pomoc ta może realnie przydać się przedsiębiorcom np. zarządzającym najmem krótkoterminowym.

Pozostała pomoc

Tarcza antykryzysowa przewiduje też pomoc w postaci pożyczki w kwocie… 5 tys. zł, z możliwością umorzenia w przypadku niezwolnienia pracowników. Ze względu na wysokość kwoty może nie będę się rozpisywał o szczegółach tej pomocy.

Kolejny rozwiązaniem jest przesunięcie terminu płatności zaliczek na podatek dochodowy od wynagrodzeń wypłacanych w marcu i kwietniu 2020 r. do 1 czerwca 2020 r.

Podsumowanie

Co zatem zmienia tzw. tarcza antykryzysowa na rynku najmu lokali mieszkalnych? W praktyce niewiele. Zmiany dotyczące bezpośrednio umów najmu będą miały niewielki wpływ na rynek.

Osoby wynajmujące lokale będące przedsiębiorcami mogą skorzystać ze wspomnianego zwolnienia ze składek ZUS przez trzy miesiące, o ile ich przychody nie przekraczają podanego pułapu. Ci z Was, którzy zatrudniają mniej niż 10 osób, mogą nie odprowadzać składek za zatrudnionych za trzy kolejne miesiące (za marzec, kwiecień i maj). Do tego wielu przedsiębiorców może uzyskać dofinansowanie w kwocie 50% wynagrodzeń pracowników. Żeby skorzystać z pomocy trzeba będzie składać wnioski, ale biorąc pod uwagę ostateczną treść wymogów, procedury nie będą przesadnie biurokratyczne.

Czy to istotna i wystarczająca pomoc? Pewnie nie, ale jednak np. przedsiębiorca zajmujący się najmem krótkoterminowym, zatrudniający kilka osób, w wyniku uchwalenia tarczy antykryzysowej znajdzie się w znacznie lepszej sytuacji niż był jeszcze kilka dni temu. Tarcza pozwoli mu realnie obniżyć koszty o przez najbliższe trzy miesiące (wszystkie składki ZUS, świadczenie postojowe dla przedsiębiorcy, dofinansowanie wynagrodzeń). Niewykluczone, że kolejne nowelizacje przedłużą okres pomocy.

W mojej opinii ostateczna wersja tzw. tarczy antykryzysowej jest i tak znacznie korzystniejsza niż jej pierwotne wersje, o których była mowa w ciągu tygodnia. Niemniej jednak jedynie częściowo wspomoże sytuację gospodarczą, z którą musi zmierzyć się całe społeczeństwo. O ile… niezwłocznie wejdzie w życie, a poprzez zagrywki ze zmianą w Kodeksie wyborczym nie byłbym taki pewny, że nastąpi to jeszcze w marcu.

W kolejnym artykule dokonam oceny, czy najemcy lokali mieszkalnych mogą żądać w obecnej sytuacji rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu na podstawie przepisów prawa oraz przykładowych postanowień umownych.

Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub go udostępnij!

Artykuł „Tarcza antykryzysowa” a najem długoterminowy oraz o pomocy dla przedsiębiorców pochodzi z serwisu Legalny najem.

Mam nadzieję, że zawierasz zawsze umowę z ekipą budowlaną na piśmie przed rozpoczęciem prac. Choć wydaje się to oczywiste, wiele razy zdarzyło mi się, że trafiali do mnie klienci z problemem z ekipą budowlaną, którzy… w ogóle nie mieli zawartej umowy.

Pamiętaj! Umowa o roboty budowlane zawarta w formie pisemnej to podstawa współpracy. Teraz porozmawiajmy o tym, by była to dobra umowa.

Poniżej opisuję Ci kilka postanowień, które sam zawsze wprowadzam do umów, a których brak niesie potencjalne zagrożenia. Potraktuj to jako checklistę do sprawdzenia z Twoim wzorem. Nie jest to oczywiście pełna lista przydatnych zabezpieczeń, ale wprowadzenie przynajmniej tych znacząco pomoże Ci w przypadku pojawienia się problemów lub po prostu pozwoli ich uniknąć.

1. Precyzyjnie określony Przedmiot umowy

Poświęć chwilę na uzupełnienie umowy i precyzyjnie wymień od myślników poszczególne prace, które wykonawca zobowiązał się wykonać w ramach określonej ceny. Pozwoli to uniknąć sporów w przyszłości. Zobowiązał się usunąć gruz wraz z jego wywozem? Sam ma zapewnić transport materiałów na budowę bądź zadeklarował ich wnoszenie do mieszkania? Ma zrobić nową wylewkę przed położeniem paneli? Koniecznie wpisz to do umowy.

2. Podziel prace na etapy, określ terminy ich wykonania i dokonuj ich odbiorów

Kluczowa sprawa, która pozwoli na uniknięcie wielu nieporozumień. Częstą praktyką jest rozliczanie się za pomocą „zaliczek” wypłaconych w określonych terminach. O ile takie rozwiązanie może sprawdzać się z zaufanymi i sprawdzonymi ekipami budowlanymi, to przy pierwszej współpracy koniecznie rozliczaj się na zakończenie danego etapu. Takie rozwiązanie ma trzy zalety. Po pierwsze, „przymusza” strony (w tym inwestora) do dokładnego sprawdzenia wykonanych prac, które często potem zostaną zakryte. Na takim etapie dużo łatwiej dokonać poprawek. Po drugie, wykonawca ma motywację do sprawnego wykonywania poprawek oraz kończenia poszczególnych etapów. Po trzecie, decydując się na taki sposób rozliczenia, odsuwasz od siebie ryzyko, że w razie porzucenia przez wykonawcę placu budowy, powstania sporu lub znacznych opóźnień, wykonawca zostanie z nadpłaconymi robotami, za których dokończenie i tak będziesz musiał drugi raz zapłacić komuś innemu.

Praktyczne wskazówki:

Ważne jest, by harmonogram podzielić na etapy w uzgodnieniu z wykonawcą. To jego zadaniem jest określenie kalendarza robót i ich kolejności, wedle którego później będzie rozliczany.

Przy podpisywaniu umowy jako załącznik przygotuj wzór protokołu zdawczo-odbiorczego. Jego forma powinna być możliwie prosta, ale powinna umożliwiać wpisanie uwag. Spotkałem się z umową ze skomplikowaną procedurą zawiadamiania o gotowości do dokonania odbioru, zgłaszania usterek i ich usuwania, która później, właśnie ze względu na skomplikowanie i tak nie była stosowana. Przy remoncie mieszkania niech to będzie możliwie najprostsza procedura i protokół.

3. Faktury zaliczkowe za wykonane prace

Podpisany protokół powinien być podstawą do wystawienia faktury zaliczkowej, a dopiero ta podstawą do dokonania płatności. Spotkałem się już z przypadkami, że w umowie mowa była o fakturach pro-forma lub wykonawca w ogóle nie wystawiał ich w trakcie prowadzenia prac. W momencie, gdy powstanie konflikt i wykonawca nie dokończy robót, trudno będzie otrzymać od niego dokumenty kosztowe nawet za już opłacone prace.

4. Końcowe rozliczenie i wymóg odbiorów instalacji

Wiesz, że w przypadku powstania zniszczeń z powodu awarii instalacji elektrycznej ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, gdy instalacja nie była opomiarowana przez elektryka z uprawnieniami? Koniecznie wymagaj wykonania takich odbiorów w umowie.

Jeżeli Twój wykonawca nie ma stosownych uprawnień, a zabiera się za przygotowanie instalacji elektrycznej, to tym bardziej jego praca powinna być zweryfikowana przez osobę z właściwymi kwalifikacjami. Warto na to zwrócić uwagę w chwili podpisywania umowy, zamiast później dopłacać za wykonanie pomiarów lub ryzykować problemy w przyszłości.

To samo oczywiście dotyczy instalacji gazowej, ale tu najczęściej odpowiednich protokołów wymagać będzie dostawca gazu.

5. Określenie jakości materiałów budowlanych

W przypadku, gdy umawiasz się z wykonawcą na zapłatę robocizny z materiałem za z góry ustaloną cenę, koniecznie określcie w załączniku, z jakich materiałów będą wykonywane prace. Brak takiego określenia może kusić wykonawcę do szukania oszczędności i podwyższania swojej marży w nieuczciwy sposób. Bez określenia materiałów wykonawczych pozostanie Ci ufać, że jest on uczciwy.

6. Gwarancja i rękojmia

Po pierwsze, nigdy nie zgadzaj się na wyłączanie rękojmi, „bo przecież udzielona jest gwarancja”. To dwie różne instytucje prawa cywilnego i najczęściej w przypadku problemów… bardziej przydatna będzie rękojmia. Szerzej porównam kiedyś gwarancję i rękojmię w odrębnym wpisie.

Po drugie, precyzując zasady odpowiedzialności za wady, określ również procedurę zgłaszania usterek i czas reakcji wykonawcy. Wpisz wprost, że usterki możesz zgłaszać mailowo, a nie tylko pisemnie oraz koniecznie określ prawo wykonania napraw zastępczo przez osobę trzecią na koszt wykonawcy, w razie gdyby ten nie kwapił się do napraw.

7. Ubezpieczenie wykonawcy

Wprowadź do umowy obowiązek posiadania ubezpieczenia OC wykonawcy i przed rozpoczęciem prac zażądaj okazania polisy. Wielu wykonawców się nie ubezpiecza, bo w zasadzie nikt ich o to nigdy nie pytał. Koszt takiego ubezpieczenia to nieduża kwota (kilkaset złotych rocznie), więc warto wytłumaczyć wykonawcy, że jest to dla niego pożyteczne.

Dlaczego to jest ważne? Więcej szkód polegających na zalaniu, pęknięciach ścian u sąsiadów, itp. powstaje w trakcie remontu, a nie po nim. Dlaczego to Ty masz za nie odpowiadać, skoro spowodował je wykonawca? Ubezpieczenie OC wykonawcy załatwia sprawę.

8. Kary umowne za opóźnienie

Niby oczywista sprawa, ale często, gdy to wykonawca proponuje inwestorowi swój wzór umowy, to jakoś ich brakuje. Kary umowne za opóźnienie w wykonaniu robót nie tylko pozwalają na realną rekompensatę za opóźnienia, którą nie tak łatwo uzyskać, gdy trzeba wykazywać wysokość poniesionej szkody. Przede wszystkim jednak ich wprowadzenie wpływa na terminowość realizowanych prac. Wykonawcy bardziej zależy na zmieszczeniu się w terminie, gdy taka kara jest przewidziana.

Choć sam zawsze zawieram postanowienie o karach umownych, to mimo zdarzających się opóźnień rzadko kiedy z nich korzystam. Wynika to z chęci budowania dobrej relacji ze sprawdzonymi wykonawcami. Jednocześnie jestem prawie pewien, że gdyby tych postanowień w ogóle nie było, prace jednak jeszcze bardziej by się przedłużyły.

Podsumowanie

Być może dla Ciebie takie postanowienia są oczywistością. To dobrze. Natomiast wielokrotnie spotykałem się z umowami o roboty budowlane, w których ich brakowało i powodowało to niemałe problemy. Jeżeli brakuje u Ciebie powyższych klauzul, pomyśl nad ich wprowadzeniem.

Czy jakieś inne postanowienia w umowie o roboty budowlane są dla Ciebie szczególnie ważne? Podziel się nimi w komentarzu!

Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.

Artykuł 8 ważnych klauzul, które powinieneś mieć w swojej umowie o roboty budowlane. Masz je wszystkie? pochodzi z serwisu Legalny najem.

Dlaczego akurat jednoosobowa działalność i spółka z o.o.

We wpisie skupiam się tylko na dwóch formach prowadzenia działalności – jednoosobowej działalności gospodarczej (dalej będzie prościej używać skrótu JDG) oraz spółki z o.o. Jak pewnie wiesz, rodzajów spółek jest znacznie więcej – mamy spółkę cywilną uregulowaną jako jedyną w Kodeksie cywilnym oraz spółki z Kodeksu spółek handlowych: szereg spółek osobowych (jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna) i spółki kapitałowe – z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjną.

O ile przenigdy nie będę nikogo zachęcał do założenia spółki cywilnej, to pozostałe spółki osobowe mogą okazać się w konkretnych przypadkach bardzo przydatne, szczególnie w połączeniu w strukturze ze spółką z o.o.

W 90% przypadków jednak staniesz przed wyborem: JDG czy spółka z o.o. Pora więc na porównanie tych form!

Założenie działalności

Wpis JDG do CEIDG zajmuje chwilę, można go zrobić przez Internet, a sama rejestracja jest darmowa. Każdy sobie z tym poradzi.

Przy spółce z o.o. sprawa nie jest taka prosta, ale… też da się sprawnie założyć spółkę. Do wyboru mamy dwa rozwiązania: założenia spółki u notariusza lub przez system s24. Zaletą wizyty u notariusza jest to, że umowa spółki może zostać dostosowana do konkretnych potrzeb, natomiast rejestracja będzie kosztowała nieco więcej, a przede wszystkim potrwa kilka tygodni. Koszt wizyty u notariusza zależy od wysokości kapitału zakładowego (przy najniższym będzie to 160 zł netto), a opłaty sądowe wyniosą 600 zł. Najgorszy jest jednak czas oczekiwania na rejestrację nowej spółki w sądzie, który może wynieść nawet do kilku miesięcy. Tu wiele zależy od konkretnego sądu.

Przy rejestracji spółki przez system s24 powinniśmy mieć ją zarejestrowaną teoretycznie… w 24 godziny. Oczywiście to się nie zdarza, ale realnie do kilku dni powinna nastąpić rejestracja. Koszt? Wszystkie opłaty to 350 zł.

Drobna rada: jeśli potrzebujesz spółki „na już”, a zależy Ci na konkretnych postanowieniach w umowie (powinno Ci na nich zależeć:)), możesz zarejestrować ją przez system s24, a następnie wprowadzić zmiany już u notariusza. Szczególnie w przypadku działalności związanej z handlem mieszkaniami warto dostosować treść umowy w celu uproszczenia procedury zbywania i nabywania nieruchomości oraz zaciągania zobowiązań wielokrotnie wyższych od kapitału zakładowego.

Często pojawiającym się mitem jest też właśnie sprawa kapitału zakładowego. Owszem, na start potrzebujesz kapitału zakładowego w spółce z o.o., ale to nie jest żaden depozyt. Kapitał zakładowy trafia na konto spółki, tymi środkami normalnie można rozporządzać. Jego minimalna wysokość wynosi zresztą tylko 5000 zł. Dodatkowym, ale pomijalnym kosztem przy założeniu spółki z o.o. jest konieczność opłacenia PCC w wysokości 0,5% od wnoszonych wkładów.

Tak więc mamy tutaj 1:0 na rzecz JDG, ale rejestracja spółki z o.o. nie jest znowu taka straszna. W dodatku zakładasz ją tylko raz.

Bieżące koszty prowadzenia firmy

Koszty księgowości będą niższe dla JDG. Wynika to z tego, że JDG rozliczana jest z wykorzystaniem księgi przychodów i rozchodów, natomiast przy spółce wymagana jest pełna księgowość. Twój księgowy będzie mieć po prostu nieco więcej pracy, więc za swoje usługi zażąda nieco więcej. Da się jednak znaleźć obsługę księgową dla spółki z o.o. już nawet za 500 zł netto miesięcznie.

Prawdziwą różnicę pomiędzy kosztami prowadzenia JDG a spółką z o.o. odkryjesz w okolicy 10. dnia każdego miesiąca. Zakładam, że składkę na ZUS traktujesz raczej jako zło konieczne, niż pomysł na swoją emeryturę, więc możemy ją potraktować jako zbędny koszt?

Przy spółce z o.o. możesz nie płacić składek ZUS!* Jaka to oszczędność? W porównaniu do JDG w 2020 r. chodzi dokładnie o 1431,48 zł miesięcznie! Chyba teraz nieco łatwiej znieść odrobinę wyższe koszty księgowości?

*drobnym drukiem: nie dotyczy jednoosobowych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. To nie jedyny powód, by ich nie zakładać. Polecam znaleźć chociaż mniejszościowego wspólnika do takiej spółki.

Odpowiedzialność za zobowiązania spółki

Nie zakładam, że ktoś z premedytacją nie będzie spłacał swoich zobowiązań, ale w biznesie, jak to w życiu, nie zawsze wszystko idzie zgodnie z planem. W dodatku z podejściem polskich urzędów skarbowych nietrudno o potknięcie.

Co w przypadku utraty płynności w JDG? Twoja działalność i Ty to jeden i ten sam podmiot. Odpowiadasz za wszystko całym swoim majątkiem. Przykro mi.

Jak sama nazwa wskazuje, w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność jest ograniczona. Jako wspólnik odpowiadasz do wysokości wniesionego do spółki majątku. Jeżeli jednocześnie będziesz w zarządzie spółki, wtedy odpowiadasz swoim majątkiem. Jednak z tej odpowiedzialności możesz się zwolnić zgłaszając w odpowiednim czasie wniosek o ogłoszenie upadłości. Prowadząc JDG, nie uciekniesz od odpowiedzialności.

Podatki, podatki… podwójne opodatkowanie (?)

Prowadząc JDG, płacisz podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) według skali 17% i 32 % lub liniowy w wysokości 19%.

Jak wygląda to w przypadku spółki z o.o.? Podatek CIT dla małych podmiotów (o przychodach do 1,2 mln euro) wynosi obecnie tylko 9%!

Czy nie brzmi to trochę jak raj podatkowy? Brak odpowiedzialności, brak ZUS-u i 9% podatku? Trochę tak jest. Z jednym zastrzeżeniem. Jest to podatek od dochodu spółki. Jeżeli chcesz wypłacić zarobione pieniądze ze spółki, wówczas zostaną one kolejny raz opodatkowane już podatkiem PIT od Twoich osobistych dochodów. Podatek realnie wyjdzie znacznie wyższy.

Ale… będąc w zarządzie spółki możesz otrzymywać wynagrodzenie z tytułu samego powołania albo świadczyć na rzecz spółki konkretne usługi. Jako członek zarządu spółka odprowadzi za Ciebie PIT. Jednak wciąż nie zapłaci ani grosza do ZUS i Twoje wynagrodzenie zostanie wliczone w jej koszty. Problem podwójnego opodatkowania znika.

W sytuacji, gdy większość wypracowanego zysku będziesz kumulował w spółce, a wypłacał sobie jedynie środki „na życie” z tytułu bycia członkiem zarządu, realne opodatkowanie będzie znacznie niższe niż w przypadku JDG!

Formalności, restrykcje w wypłacie środków

Prowadząc JDG teoretycznie nie potrzebujesz nawet odrębnego konta bankowego i możesz używać swojego prywatnego (czego absolutnie nie polecam!). Nie ma wielu formalności, możesz czasem zapłacić gotówką, a czasem kartą. W dowolnym momencie przelać sobie środki z „firmowego” na „prywatne”.

W spółce z o.o. tak przyjemnie nie jest. Nie powinieneś dokonywać płatności gotówkowo, jeśli w „kasie” nie ma środków. Konieczne jest wyraźne oddzielanie majątku prywatnego i spółki, dokonywanie przelewów między majątkami zawsze musi następować na jakiejś podstawie. Utrudnia to nieco życie zarówno, gdy w spółce brakuje środków, jak i gdy jest ich tam za dużo.

Czyli punkt dla JDG? Uważam, że niekoniecznie. Sam prowadzę JDG i spółkę z o.o. i uważam, że taka z góry narzucona higiena finansowa jest na dłuższą metę wręcz pożyteczna.

Kapitał zewnętrzny

Jeżeli inwestujesz w nieruchomości, pewnie korzystasz z finansowania zewnętrznego. Tu różnic pomiędzy oboma podmiotami jest mnóstwo i wymagałoby to wpisu raczej doradcy kredytowego, a nie radcy prawnego.

Natomiast zwrócę tu uwagę na jedną rzecz, która może przekreślić Twoje plany o założeniu spółki z o.o. Jeżeli skupiasz się na inwestowaniu we własne nieruchomości na wynajem, to zalety związane z kredytem hipotecznym przeznaczonym na cele mieszkaniowe dotyczą tylko JDG. Dzięki temu, że JDG i Ty to jedno, to możesz korzystać z najtańszego dostępnego produktu na rynku jako osoba fizyczna, a następnie wliczać odsetki w koszty JDG przy wynajmie mieszkania. Przy spółce z o.o. to jest niemożliwe.

Spółka z o.o. zdecydowanie lepiej natomiast nadaje się do „dokapitalizowania” przez inwestora zewnętrznego. To jednak rozległy temat na odrębny wpis.

Co wygrywa?

Jeżeli zajmujesz się flipami, podnajmem, projektami deweloperskimi lub czymkolwiek innym poza wynajmowaniem mieszkań, to serdecznie polecam założenie spółki z o.o. lub przekształcenie JDG w taką spółkę. To się po prostu opłaca, a liczne zalety przykrywają te kilka wad. Poniżej przedstawiam ich pełne zestawienie:

Plusy spółki z o.o.:

• niższe koszty prowadzenia działalności (brak ZUS, trochę droższa księgowość),
• znacząco ograniczona odpowiedzialność osobista za zobowiązania spółki,
• 9% podatku CIT,
• higiena finansowa dzięki pełnej księgowości.

Minusy spółki z o.o.:

• bardziej skomplikowana i droższa rejestracja niż w przypadku JDG,
• większy formalizm,
• droższa i dla niektórych problematyczna pełna księgowość.

Moim zdaniem zalety znacząco przykrywają wady.

Co jeśli wynajmujesz mieszkania?

Jeżeli jednak skupiasz się na wynajmie nieruchomości i budowaniu swojego majątku z dźwignią kredytową, wtedy pozostaje prowadzenie JDG (lub w ogóle nieprowadzenie działalności gospodarczej przy niewielkiej ilości mieszkań). Szczególnie jeśli jesteś zatrudniony na etacie i korzystasz z przyspieszonej amortyzacji, ten wybór może okazać się bardzo korzystny, bo i tak podatek PIT może być praktycznie zredukowany.

Jeżeli natomiast wynajmujesz mieszkania przez JDG, ale prowadzisz również inne, ryzykowniejsze działalności, może warto pomyśleć nad ich rozdzieleniem i ochroną zgromadzonego już majątku? Wówczas mieszkania nadal byłyby rozliczane przez JDG, a pozostałą działalność prowadziłbyś przez spółkę z o.o.

Masz inne pytania albo spostrzeżenia dotyczące różnic pomiędzy prowadzeniem JDG a spółki? Podziel się nimi pod artykułem! Postaram się uzupełnić wyjaśnienia.

Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.

Artykuł Jednoosobowa działalność gospodarcza czy spółka z o.o. Co lepiej sprawdzi się w nieruchomościach? pochodzi z serwisu Legalny najem.

Zmiana w 2018 r.

Małe mieszkania są bardzo lubiane przez najemców ze względu na możliwie niską cenę najmu pomimo ciasnej, ale jednak całkowicie prywatnej przestrzeni. Z tych samych względów lubią je inwestorzy, którym małe metraże zapewniają wyższą rentowność, pomimo znacznie wyższej ceny za metr kwadratowy takiego mieszkania od średniej rynkowej. Nic więc dziwnego, że rynek wypełniał się tego typu produktami, które potocznie nazwano jako mikrokawalerkami. Ustawodawca jednak postanowił „wyjść na przeciw” rynkowi i ograniczył praktykę powstawania mikrokawalerek.

Ustawodawca wprost określił minimalny metraż mieszkania w § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

§ 94 Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m².

Czy wcześniej można było budować mieszkania o niższym metrażu? Tak, choć wielkości nie były zupełnie dowolne. Nie było określonej minimalnej powierzchni, jednak był szereg innych wymogów co do układu lokalu, który nie pozwalał na tworzenie zupełnie dowolnych metraży. Wcześniejsze brzmienie przepisu określało minimalną wielkość największego z pokoi oraz szerokości pozostałych pomieszczeń. Biorąc to pod uwagę, można było tworzyć mikrokawalerki o powierzchni 18-20 m².

§ 94 1. W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:1) pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby – 2,2 m;2) pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób – 2,7 m;3) kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m;4) kuchni w mieszkaniu wielopokojowym – 2,4 m.2. W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m².

Co istotne, dzięki usunięciu postanowienia dotyczących szerokości pomieszczeń, można teraz tworzyć pokoje o dowolnej szerokości.

Na jakich zasadach nadal sprzedaje się mieszkania o mniejszej powierzchni?

Poniżej wskazuję przyczyny, dlaczego nadal wciąż takie mieszkania są dostępne.

Rynek wtórny

Małe lokale mieszkalne z rynku wtórnego oczywiście nadal są przedmiotem sprzedaży i nie ma żadnych przeszkód, by nie mogły one funkcjonować w obrocie. Powołany wyżej przepis dotyczy nowych lokali i nie ma zastosowania do tych istniejących, dla których wydzielono księgę. Obecnie więc takie małe lokale jeszcze bardziej zyskały na wartości i stały się niezwykle atrakcyjną ofertą w przypadku ich sprzedaży.

Mikrokawalerki jako lokale użytkowe

Pomimo tak klarownych przepisów, wciąż na rynku pierwotnym można spotkać lokale o mniejszej niż przewidziana prawem powierzchnia. Formalnie jednak sprzedaje się je nie jako lokale mieszkalne, lecz jako lokale użytkowe, nieprzeznaczone do stałego pobytu ludzi. Zresztą już przed zmianą przepisów część z tak małych mieszkań miało status lokalu użytkowego, chociażby ze względu na brak konieczności zapewniania dla tego typu lokum miejsc parkingowych.

Kupno małego lokalu mieszkalnego w celach jego wynajmu wiąże się z kilkoma minusami. Taki zakup jest obciążony podatkiem VAT w wysokości 23%, zamiast 8% jak przy lokalach mieszkalnych. Ponadto, bank odmówi kredytowania z wykorzystaniem oferty kredytów hipotecznych dla lokali mieszkalnych. Zaś sam najem takiego lokalu na cele mieszkaniowe, choć dopuszczalny, będzie obciążony podatkiem VAT wysokości 23%, co znacząco obniży jego rentowność, jeśli ma on być wynajmowany osobie prywatnej. Rynek takich lokali wciąż więc istnieje i ma się całkiem dobrze.

„Dwupaki” i inne „wielopaki”

Inwestorzy w ostatnich latach znaleźli sposób dostarczania na rynek najmu mieszkań mniejszych niż 25 m², poszukiwanych przez najemców ze względu na niższą od standardowej kawalerki cenę najmu. Mowa o tworzeniu tzw. „dwupaków”, „trójpaków” czy jeszcze większej ilości jednostek mieszkalnych w jednym, dużym mieszkaniu, bez wydzielania ich na osobne księgi wieczystej. Czy takie rozwiązanie jest dopuszczalne prawem?

Pod kątem samego najmu, jak najbardziej prawidłowe jest wynajęcie części lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania przez najemcę, z prawem do korzystania z części wspólnej. Częścią wspólną w takim mieszkaniu będzie korytarz i ewentualnie pomieszczenia pomocnicze (np. pralnia, suszarnia, komórka).

Czy jednak taka paczka mikrokawalerek może spełnić wymogi przepisów prawa budowlanego? To już zależy od konkretnej sytuacji i możliwości technicznych danego lokalu. O ile często w różny sposób da się zapewnić odpowiednią szerokość drzwi i korytarzy, a także dostęp do pionów kanalizacyjnych pomieszczeń sanitarnych w takim lokalu, to przede wszystkim problemem może być prawidłowa wentylacja wszystkich pomieszczeń sanitarnych. O samej wentylacji pisałem w oddzielnym artykule.

Czy jeśli spełnisz wszystkie wymogi prawa budowlanego takich mikro-mieszkań, to możesz już spać spokojnie? Niestety ciągle jeden wymóg nie będzie spełniony – chodzi o metraż mieszkania, o którym mowa w § 94 ww. Rozporządzenia.

Definicja mieszkania

W przywołanym przeze mnie powyżej Rozporządzeniu zdefiniowane jest pojęcie mieszkania.

§ 3 pkt 9) Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
mieszkaniu – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych
i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego;

Rozporządzenie nie odwołuje się więc do lokalu mieszkalnego, który miałby stanowić odrębną własność i mieć księgę wieczystą. Mowa o „mieszkaniu”, którego definicja znalazła się wprost w Rozporządzeniu.

Zatem czy mikrokawalerka spełnia powyższą definicję mieszkania? Jest to zespół pomieszczeń mieszkalnych (pokój z aneksem kuchennym + łazienka), jest oddzielony stałymi przegrodami i ma osobne wejście (ze wspólnego wewnętrznego korytarza), umożliwia stały pobyt ludzi oraz najczęściej pozwala na prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Każda z poszczególnych jednostek mieszkalnych może więc zostać potraktowana jako mieszkanie, które niestety nie spełni wymogu powierzchniowego.

Warto więc przygotować sobie listę argumentów wskazujących na to, że przygotowane mikrokawalerki nie spełniają przytoczonej powyżej definicji mieszkania. Wspólna pralka, wspólny układ wentylacji mechanicznej, wspólny licznik prądu lub brak zamontowanej na stałe płyty grzewczej mogą wskazywać na to, że taka jednostka mieszkaniowa nie pozwala natomast na prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Wszystkie te kwestie są ocenne, a do tej pory brak jest wyroków rozstrzygających tę kwestię. Należy jednak mieć świadomość ryzyka związanego z przygotowywaniem tego rodzaju mieszkań.

Masz pytania dotyczące wielkości mieszkania? Zadaj je pod artykułem! Postaram się uzupełnić wyjaśnienia.

Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.

Artykuł Kiedy mieszkanie może mieć mniej niż 25 metrów kwadratowych? pochodzi z serwisu Legalny najem.

Jakie zatem wymogi dotyczące instalacji gazowej należy spełnić przy jej modyfikacji lub likwidacji? Co zmieni się po modyfikacji Prawa budowlanego planowanej na 2020 rok? Na te pytania znajdziesz odpowiedzi w moim artykule.

Obecnie obowiązujące przepisy

Jedną z podstawowych zasad ustawy Prawo budowlane jest konieczność uzyskiwania pozwolenia na budowę (art. 28 PB). W kolejnych artykułach wymienione są licznie przypadki zwolnienia z tego obowiązku zastępowane zgłoszeniem bądź niewymagające podejmowania żadnych czynności. Jednak próżno tam szukać zwolnienia dotyczącego instalacji gazowej.

Ten stan ma się zmienić wraz ze sporą nowelizacją ustawy Prawo budowlane, która obecnie jest na etapie zaawansowanych prac legislacyjnych. Prace nad nowelizacją można śledzić tutaj. Na końcu artykułu wskażę, co ma się zmienić w kontekście instalacji gazowej, ale samych zmian mogących zainteresować inwestorów jest będzie więcej.

Modyfikacja przebiegu instalacji gazowej oraz jej modernizacja

Wykonanie instalacji gazowej, ale również prace związane z jej modyfikacją wymagają pozwolenia na budowę. Z tego obowiązku zwolniony jest jedynie remont takiej instalacji, czyli odtworzenie jej stanu pierwotnego, polegający np. na wymianie rur gazowych prowadzonych dotychczasowym torem. Przed rozpoczęciem remontu należy jednak dokonać zgłoszenia. Pozostałe prace wymagają obecnie przeprowadzenia procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Co z niewielkimi korektami, takimi jak przesunięcie piecyka gazowego z powodu wstawiania prysznica lub zmiany usytuowania kuchenki gazowej? Formalnie również takie zmiany wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, bo przepisy nie rozróżniają zakresu zmian. W praktyce mało kto dopełnia tych formalności, a takie drobne modyfikacje są trudne do wykrycia przez dostawcę gazu lub administratora budynku. Natomiast nawet jeśli zdecydujesz się wykonać takie prace bez formalności, zażądaj wydania przez wykonawcę takich robót protokołu szczelności.

Likwidacja gazu

Co w przypadku chęci zlikwidowania gazu w lokalu? Formalnie prace te obecnie tak samo, jak i wykonanie instalacji gazowej wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, co może znacząco wydłużyć czas i koszty przygotowania lokalu do wynajmu i sprzedaży.

Sam natomiast sprzeciwiam się takiemu rygorystycznemu podejściu do likwidacji instalacji gazowej i stoję na stanowisku, że w momencie zdjęcia licznika gazowego i zaplombowaniu zaworu, taka odłączona rura gazowa prowadząca od miejsca, w którym znajdował się licznik do urządzeń w lokalu, przestaje być instalacją gazową. Taki fragment rury po zaplombowaniu nie służy dostarczaniu gazu, a więc prace związane z jej usunięciem nie stanowią żadnego zagrożenia. Ten argument dobrze sprawdza się w rozmowach z administratorem budynku. Pamiętaj jednak, by przed usunięciem instalacji rozwiązać umowę o dostawy gazu i poczekać na zdjęcie licznika oraz zaplombowanie instalacji. Ponownie też podkreślam, że to jedynie mój pogląd i interpretacja przepisów służąca do obrony takiego stanowiska, a nie oficjalna wykładnia (takiej nie ma).

Zmiany Prawa budowlanego w 2020 roku w kontekście instalacji gazowej

Planowana nowelizacja Prawa budowlanego uprości formalności związane z wykonaniem, modyfikacją i usunięciem instalacji gazowej z mieszkania. Po wejściu w życie zmian konieczne będzie jedynie dokonanie zgłoszenia, a nie jak obecnie, pozwolenia na budowę.

art. 29 ust. 3.  lit. d) Prawa budowlanego otrzyma brzmienie:

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na:

3) instalowaniu: d) wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych.

Planowanych zmian jest więcej. Wraz z postępem prac legislacyjnych będę dzielił się planowanymi rozwiązaniami, które mogą interesować inwestorów w nieruchomości. Poinformuję na blogu o terminie wprowadzanych zmian.

Masz inne pytania dotyczące wymogów dotyczących instalacji gazowej? Zadaj je pod artykułem! Postaram się uzupełnić wyjaśnienia.

Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.

Artykuł Modyfikacja lub likwidacja instalacji gazowej w mieszkaniu. Czy potrzebujesz pozwolenie na budowę? Zmiany w 2020 r. pochodzi z serwisu Legalny najem.

Dzisiaj chciałbym Ci przybliżyć, kiedy takie rozwiązanie może być w pełni zgodne z przepisami dotyczącymi wentylacji. Pamiętaj, że w artykule zajmuję się kwestią samej wentylacji i nie rozpatruję innych kwestii technicznych lub prawnych.

Wentylacja grawitacyjna czy mechaniczna?

Przepisy prawa rozróżniają kilka typów wentylacji i stawiają różne wymogi w zależności od jej rodzaju. Rozróżniamy takie wentylacje jak:

• grawitacyjna:
  • z przewodem indywidualnym,
  • z przewodem zbiorczym,
• mechaniczna:
  • wywiewna,
  • nawiewno-wywiewna.

Nie jest to miejsce na wyjaśnianie technicznych zasad działania poszczególnych rodzajów wentylacji, dlatego bardzo krótko opisuję ich działanie. Wentylacja grawitacyjna funkcjonuje dzięki naturalnej różnicy ciśnień i dopływowi powietrza z zewnątrz.

Wentylacja mechaniczna polega natomiast na wyciąganiu powietrza z wykorzystaniem jednostki zasilanej elektrycznie. Przy zwykłej wentylacji mechanicznej wywiewnej dopływ powietrza następuje poprzez nawiewniki w oknach, a przy wentylacji nawiewno-wywiewnej –  poprzez drugi kanał wentylacyjny doprowadzający powietrze. Pamiętaj! Wiatraczek w kratce wentylacyjnej to nie wentylacja mechaniczna.

Na rynku wtórnym najczęściej będziemy mieli do czynienia z wentylacją grawitacyjną, a w nowszym budownictwie dużo łatwiej spotkać wentylację mechaniczną.

Jakie przepisy regulują kwestie wentylacji?

Przepisy dotyczące wentylacji odnajdziemy przede wszystkim w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (dalej w skrócie jako „Rozporządzenie”) Z całym Rozporządzeniem możesz zapoznać się klikając w ten link.

Słowo „wentylacja” różnie odmieniane użyte zostało tam aż 109 razy, także regulacja jest dosyć szeroka. Poniżej omówię kluczowe kwestie dotyczące wentylacji w zakresie mikrokawalerek.

Czy Rozporządzenie ma zastosowanie do mieszkań na rynku wtórnym?

Przepisy Rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków (§2 ust. 1 Rozporządzenia). Tematyka zastosowania Rozporządzenia przy modyfikacji mieszkań na rynku wtórnym to temat na odrębny wpis. Tutaj tylko wskażę, że przy przeróbkach wentylacji związanych z dobudową pomieszczeń sanitarnych najczęściej konieczne będzie jego stosowanie.

Prace obejmujące instalację wentylacji nie zostały ujęte w katalogu zwolnień od uzyskania pozwolenia na budowę, dlatego podłączając nowe pomieszczenia sanitarne dokonujesz przebudowy w zakresie instalacji wentylacyjnej, stąd powinieneś dostosować lokal do aktualnych wymogów Rozporządzenia.

Czy wentylacja w kuchni i łazience jest zawsze wymagana?

Tak. Zawsze. Tutaj nie będę się szerzej rozpisywać. Po prostu przejdźmy dalej i zastanówmy się, jak zapewnić tym pomieszczeniom odpowiednią wymianę powietrza.

Czy mogę łączyć kilka pomieszczeń do jednego przewodu?

Przy zastosowaniu wentylacji grawitacyjnej konieczne jest zapewnienie odrębnego przewodu dla każdego pomieszczenia. Nie można podłączać kilku łazienek w jednym pionie do tej samej wentylacji ani dobudować drugiej łazienki i podłączyć jej do tego samego przewodu.

W wieżowcach z wielkiej płyty spotyka się zbiorcze przewody, do których podłączonych jest kilka mieszkań w jednym pionie. Te budynki powstawały jednak w czasach, gdy nie było wymogu stosowania przewodów indywidualnych, stąd mogą nadal funkcjonować w dotychczasowy sposób.

§ 141 Rozporządzenia:

Zabrania się stosowania: 2) zbiorczych przewodów wentylacji grawitacyjnej.

W przypadku wentylacji mechanicznej wywiewnej można łączyć kilka łazienek lub kilka pomieszczeń kuchennych w ramach jednego kanału. Podkreślam, że chodzi o te same rodzaje pomieszczeń. Posiadając więc dwa indywidualne przewody wentylacyjne możliwe jest wyposażenie mieszkania w drugą (lub trzecią, czwartą i kolejną ) łazienkę i kuchnię.

Co, gdy w mieszkaniu znajduje się tylko jeden przewód? Można zastosować wentylację mechaniczną nawiewno-wywiewną (rekuperator), jednak wtedy konieczne jest zapewnienie czerpni powietrza w ścianie zewnętrznej. Często w mieszkaniach z rynku wtórnego może okazać się to niewykonalne.

§ 150 ust. 3 Rozporządzenia:

W instalacjach wentylacji i klimatyzacji nie należy łączyć ze sobą przewodów
z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych.
Nie dotyczy to budynków jednorodzinnych i rekreacji indywidualnej oraz wydzielonych lokali mieszkalnych lub użytkowych z indywidualną zorganizowaną wentylacją nawiewno-wywiewną.

Dla utrwalenia zajrzyj jeszcze do tabeli.

Czy mogę jeden przewód zabudować dwoma wkładami, tak by stworzyć dwa odrębne przewody wentylacji grawitacyjnej?

Na przeszkodzie dla takiego rozwiązania najczęściej będzie stał przekrój przewodu. Rozporządzenie wyraźnie reguluje rozmiar takiego przewodu, co najczęściej uniemożliwi dokonanie podziału.

§ 140 ust. 5 Rozporządzenia:

Przewody  kominowe  do  wentylacji  grawitacyjnej  powinny  mieć  powierzchnię  przekroju co  najmniej  0,016 m² oraz najmniejszy wymiar przekroju co najmniej 0,1 m.

Czy mogę dobudować przewód wentylacyjny poprzez wykonanie dziury w ścianie?

Nie. Spotykałem się z takimi przypadkami, jednak ich wykonanie jest niezgodne z przepisami. Przewody wentylacyjne muszą być wyprowadzone ponad dach.

§ 142. ust. 1 Rozporządzenia:

Przewody kominowe powinny być wyprowadzone ponad dach na wysokość zabezpieczającą przed niedopuszczalnym zakłóceniem ciągu.

Pamiętaj o nawietrznikach w oknach!

Przy wentylacji grawitacyjnej oraz mechanicznej wywiewnej koniecznie zamontuj w oknach nawietrzniki. Wentylacja działa poprawnie tylko wtedy, gdy dostarczana jest odpowiednia ilość powietrza do lokalu. To nie tylko praktyczna rada, ale również wymóg wynikający z Rozporządzenia.

Jeżeli stosujesz wentylację nawiewno-wywiewną, to montowanie nawiewników jest zbędne.

§ 155 ust. 3 Rozporządzenia

W przypadku zastosowania w pomieszczeniach innego rodzaju wentylacji niż wentylacja mechaniczna nawiewna lub nawiewno-wywiewna, dopływ powietrza zewnętrznego, w ilości niezbędnej dla potrzeb wentylacyjnych, należy zapewnić przez urządzenia nawiewne umieszczane w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych.

Podsumowanie

Myśląc o wykonaniu mikrokawalerek, koniecznie skontaktuj się z kominiarzem i zleć mu inwentaryzację dostępnych przewodów. To pierwszy krok. Gdy okaże się, że masz przynajmniej dwa indywidualne przewody wentylacyjne, to możesz myśleć o wykonaniu mikrokawalerek. Skontaktuj się wtedy z architektem w celu zaprojektowania wentylacji.

Przygotowałem tabelę z różnymi stanami faktycznymi i wskazaniem, co możesz zrobić chcąc wydzielić mikrokawalerki:

Masz inne pytania dotyczące wentylacji? Zadaj je pod artykułem! Postaram się uzupełnić wyjaśnienia.

Artykuł był dla Ciebie przydatny? Podziel się z nim ze znajomymi lub udostępnij na Twojej ulubionej grupie dotyczącej inwestowania.

Artykuł Jak to jest z tą wentylacją w mikrokawalerkach? 8 pytań i odpowiedzi. pochodzi z serwisu Legalny najem.

Na czym polega problem?

W przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali tylko przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności.

Wedle art. 200 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli obowiązany jest do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Dla podjęcia czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przez to np. udzielenie zgody na wykonanie robót budowlanych wymagających uzyskania pozwolenia na budowę wymaga jednomyślności właścicieli. W sytuacjach, w których jeden właściciel nie udziela zgody bądź nie da się ustalić, kto nim jest, konieczne jest rozstrzyganie sprawy przez sąd. To oczywiście powoduje trudności w funkcjonowaniu takiej wspólnoty. Ustawodawca w końcu wprowadził zmiany ograniczające powyższy problem.

Na czym polega zmiana?

Zmienia się definicja małej wspólnoty mieszkaniowej. Od 1 stycznia 2020 roku małą wspólnotą mieszkaniową będą tylko te wspólnoty, w których są  mniej niż trzy lokale, a nie siedem jak do tej pory.

Art. 19 Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Czyli zmiana dotyczy sposobu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, gdzie lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest od 4 do 7. Od stycznia przyszłego roku będą one zarządzane według przepisów ustawy o własności lokali, a nie jak do tej pory na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

Dzięki temu do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie danej czynności wyrażona w zwykłej większości, a nie jak obecnie, zgoda wszystkich właścicieli.

Artykuł Problem „małych” wspólnot mieszkaniowych zażegnany pochodzi z serwisu Legalny najem.